Tomtefeste 2015, mot lysere tider for grunneier?

Endringene i den eksisterende loven og den nye loven er i all hovedsak blitt til for å rette opp den «urettferdighet» som oppsto ved forlengelse av festeforholdet i enkelte tilfeller etter den gamle bestemmelsens § 33.

Endringene har bl.a bakgrunn i Den europeiske menneskerettsdomstolens dom av 12. juni 2012 i saken Lindheim og andre mot Norge [EMD-2008-13221].

Den trolig viktigste endringen som trådte i kraft i 01.07.2015 finner vi i tomtefestelovens § 33 om forlengelse og lovens § 15 om regulering av festeavgift.

I henhold til den gamle loven kunne en fester av bolig- og fritidshus kreve forlengelse av sin festekontrakt på samme vilkår som før etter § 33 når festetiden var ute. Dette førte i enkelte tilfeller til et særdeles urimelig resultat hvor fester, så lenge han måtte ønske, kunne fortsette sitt festeforhold mot særdeles lav festeavgift. Dette var tilfellet i Lindheim saken. Her fikk fester mulighet ved festetidens utløp til å forlenge sitt festeforhold i ubegrenset tid mot erleggelse av en festeavgift som utgjorde mindre enn 0,25 % av tomtens markedsverdi.

EMD kom til at staten ikke hadde vurdert hensynene til fester og grunneier tilstrekkelig mot hverandre når den gamle § 33  ble vedtatt. Det var ikke tatt tilstrekkelig hensyn til bortfesteres eiendomsvern etter Den europeiske menneskerettskonvensjon første tilleggsprotokoll artikkel 1 (EMK P1-1).

Nye regler med virkning fra 01.07.2015

For å rette opp ubalansen i lovverket som EMD påpekte i Lindheim saken har den nye § 33 fått en ny utforming. Bestemmelsen gir nå grunneier rett til å oppregulere festeavgiften etter ny § 15 fjerde ledd når feste forholdet forlenges.

Tomtefestelovens § 15 fjerde ledd lyder følgende:

Ved lenging av feste etter § 33 kan bortfestaren krevje at den årlege festeavgifta blir regulert ein gong slik at ho svarer til 2 prosent av tomteverdet med frådrag for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdet må ikkje setjast høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det huset eller dei husa som er på tomta. Bortfestaren kan likevel ikkje krevje avgifta regulert meir enn til eit høgstebeløp om året for kvart dekar tomt eller til det beløpet som regulering i samsvar med pengeverdien ville gje. Høgstebeløpet er 9 000 kroner justert ved kvart årsskifte etter 1. januar 2002 i samsvar med endringa i pengeverdien.

Bortfesteren gis altså nå rett til et engangsløft av festeavgiften i forbindelse med forlengelse av avtalen. Dersom festet forlenges, har bortfesteren etter første punktum adgang til å kreve at festeavgiften reguleres til 2 prosent av tomteverdien.

I tomteverdien skal det etter forslaget gjøres fradrag for verdiøkning på tomten som skyldes festerens egne tiltak eller tilskudd til tiltak som er gjort av andre (råtomtverdi). Tomteverdien kan ikke settes høyere enn det tomten kan selges for om det bare er tillatt å sette opp det huset eller de husene som er på tomten.

Videre er det gitt bestemmelser om at festeavgiften begrenses til et høyestebeløp per dekar tomt, jf. tredje til femte punktum. Høyestebeløpet gjelder for hvert dekar tomt, eller per tomt dersom tomten er mindre enn ett dekar. Er tomten for eksempel 1,4 dekar, vil høyestebeløpet for tomten være 1,4 ganger høyestebeløpet. Høyestebeløpet har bare betydning dersom tomteverdien er så høy at festeavgiften etter reglene i første og annet punktum når opp til høyestebeløpet.

Bortfesteren må etter sjette punktum kreve festeavgiften regulert innen tre år etter at festetiden er ute. Festeavgiften kan som nevnt bare kreves regulert én gang.

Videre er det i åttende ledd tatt inn en sikkerhetsventil opp mot EMK for særlig verdifulle eiendommer, bestemmelsen lyder følgende:

Ved regulering etter fjerde ledd kan festeavgifta setjast høgare enn høgstebeløpet i fjerde ledd tredje til femte punktum i den grad det er naudsynt av omsyn til vernet bortfestaren har etter Den europeiske menneskerettskonvensjonen fyrste tilleggsprotokoll artikkel 1. Det same gjeld ved regulering etter femte ledd.

Åttende ledd er nytt og åpner for at det i ekstraordinære tilfeller kan fastsettes en festeavgift som er høyere enn beløpsbegrensningen i fjerde ledd tredje til femte punktum dersom dette er nødvendig for å respektere bortfesterens vern etter EMK P1-1. Formålet med bestemmelsen er å forhindre mulige krenkelser av EMK P1-1. Bestemmelsen er en snever sikkerhetsventil, og det vil være en høy terskel for å gi den anvendelse. I vurderingen av om det er grunnlag for å anvende bestemmelsen, må det blant annet tas hensyn til hvor lav festeavgiften er sammenliknet med tomteverdien. Vurderingene må baseres på det tomteverdibegrepet som ellers gjelder i § 15. Synspunktene i Lindheim-dommen vil være relevante, og vil oppregulert festeavgift tilsvare mindre enn 0,25 % av tomtens markedsverdi vil den kunne være aktuell.

Den nye reguleringsadgangen ved forlengelse har også medført at innløsningsbestemmelsen i tomtefestelovens § 37 er blitt endret. Den lyder nå følgende:

Ved innløysing av tomt som er festa bort til bustadhus eller fritidshus, skal innløysingssummen vere 25 gonger årleg festeavgift etter regulering på innløysingstida, om ikkje ein mindre innløysingssum er avtalt. Ved innløysing der innløysingstida er inne ti år eller kortare før avtala kunne ha vorte lengd etter § 33, kan bortfestaren krevje regulering av festeavgifta etter § 15 fjerde ledd på innløysingstida. Om ikkje anna er avtalt, kan bortfestaren likevel krevje at innløysingssummen for andre tomter enn dei som er festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren, skal vere 40 prosent av tomteverdet på innløysingstida med frådrag for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdet må ikkje setjast høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det eller dei husa som er på tomta.

Det nye fremkommer av bestemmelsens første ledd, annet punktum om beregning av innløsningssum.

Dersom innløsningstiden er inne etter reglene i § 32 ti år eller mindre før festeforholdet kunne blitt forlenget etter § 33, kan bortfesteren kreve regulering av festeavgiften etter reglene i § 15 fjerde ledd som grunnlag for beregning av innløsningssummen.

Hva med festeforhold som ble forlenget etter den gamle § 33 i tomtefesteloven?

Endringen får ikke kun virkning for festeforhold som forlenges etter 01.07.2015. Det følger av Lov om endringer i tomtefesteloven av 01.07.2015, annen del punkt 2 og 3 at også festeavtaler som ble forlenget etter gammel § 33 kan kreves oppregulert av bortfester etter de nye reglene frem til 01.01.2018.

Oppreguleres et festeforhold som ble forlenget etter den gamle bestemmelsen i § 33 til at den nye festeavgiften øker med mer enn 8.000 kroner sammenliknet med det som lovlig kunne kreves før reguleringen, kan bortfesteren for festeavgift som forfaller før 1. januar 2017, ikke kreve den delen av den nye festeavgiften som overstiger dette beløpet.

Av punkt 4 følger det at dersom innløsningstiden er inne eller festetiden er ute 1. juli 2016 eller senere kan bortfester påberope seg den bestemmelsen i § 37 første ledd annet punktum.

Rettstilstanden for bortfester etter 01.07.2015

Lov om endringer i tomtefesteloven av 01.07.2015 styrker helt klart bortfester sin posisjon i forhold til tidligere og fortsetter en trend som er kommet etter Lindheim saken.

Det samme ser vi i rettspraksis. I Rt.2015 s.421 tilsidesatte Høyesterett sin tidligere avgjørelse i Rt-2007-1706 (Bøvre) og konkluderte med at engangsløftet etter tomtefestelovens§ 15 annet ledd nr. 2, sett i lys av EMK protokoll 1 artikkel 1 og Lindheim dommen, må forstås slik at den gir adgang til å foreta én avtalebasert oppregulering av festeavgiften, uansett om avgiften tidligere har vært justert en eller flere ganger på grunnlag av konsumprisindeksen. Altså en styrkning av bortfester sin posisjon.

Pr. tid er også spørsmålet om lovens krav om at andre reguleringsmåter for festeavgift enn etter konsumprisindeks skal være «tvilaust» avtalt er i strid med EMK til prøving i rettsapparatet.

Borgarting lagmannsrett konkluderte nå i juni med at dette ikke var tilfelle, om høyesterett og eventuelt EMD er enig i Borgarting sin konklusjon gjenstår enda å se.

Av advokat Mads Midelfart, Advokatfirmaet Nidaros DA 2015